El sector inmobiliario de Alicante afianza su crecimiento con el reto de evitar viejos errores - pilar cortés

El sector inmobiliario de Alicante afianza su crecimiento con el reto de evitar viejos errores

Expertos y promotores reunidos por INFORMACIÓN y Acciona coinciden en que el mercado residencial aún debe alcanzar su punto de equilibrio

06.10.2017 | 09:47 | Economía

La mejora de todos los indicadores, desde el aumento del volumen de transacciones hasta el inicio de nuevas promociones, hacen cada vez más patente el momento de recuperación que vive el sector inmobiliario, tanto en la provincia, como en el conjunto del país. Un negocio que sale de la crisis económica más profesionalizado, tras la criba que se ha producido en los últimos años, y con la intención de no repetir los excesos de épocas pasadas pero que debe afrontar nuevos problemas.

Entre ellos, las notables diferencias que aún se aprecian en el ritmo de actividad entre el interior y la costa, los cambios legislativos que quiere introducir el Consell para preservar una mayor proporción de terrenos en el litoral y que han supuesto la paralización de numerosos proyectos o el atasco que sufren muchos ayuntamientos con la tramitación de las licencias, que suponen un retraso en la puesta en marcha de nuevas promociones.

Unas preocupaciones a las que también hay que añadir que el suelo finalista -el que se encuentra totalmente preparado para empezar a construir- empieza a escasear en las ubicaciones con más demanda, lo que podría provocar tensiones en los próximos años.

Ésas son, a grandes rasgos, las principales conclusiones del debate organizado por INFORMACIÓN y Acciona para analizar la situación del sector. Un encuentro que, moderado por el subdirector del diario Fernando Ramón y bajo el título «La reactivación del mercado residencial en Alicante», reunió esta semana al arquitecto y subdirector de la Escuela Politécnica de la Universidad de Alicante, Antonio Maciá; el director territorial de la tasadora Tinsa, José Antonio López; el secretario general de la Asociación Provincial de Promotores (Provia), Jesualdo Ros; y el director de zona Levante-Baleares de Acciona Inmobiliaria, José Manuel Lorite.

Tras la presentación, en la que se recordó que sólo durante los primeros siete meses de este año se han vendido en la provincia más de 20.000 viviendas, un 15% más que en 2016, fue el portavoz de los promotores alicantinos el primero en valorar la situación del sector para confirmar que «todos los datos corroboran que hay una reactivación» que, además, consideró sólida.

No obstante, lejos de la autocomplacencia, Jesualdo Ros quiso destacar las «sombras» que, a su juicio, también se dan en estos momentos y recordó que, tras varios años con incrementos «del 40% y el 50% en el inicio de nuevas viviendas, este ejercicio finalizará equiparado con el anterior o, incluso, algo por debajo».

Un freno en el desarrollo de la actividad que atribuyó a los múltiples «planes estratégicos» que quiere poner en marcha la Generalitat -entre los que citó el plan de protección del litoral (Pativel)-, que conducen a los empresarios a posponer sus proyectos hasta conocer cual será el resultado de estos cambios legislativos; y también a los retrasos que sufren la tramitación de las licencias en los ayuntamientos.

Suelo para 4,7 años

Por su parte, el director territorial de Tinsa apuntó que la recuperación «todavía va muy por barrios» y destacó las diferencias de actividad que se dan entre la costa, donde la demanda es muy fuerte, y el interior, donde todavía es débil. Eso sí, señaló que, en conjunto, la provincia lleva dos años «de cierta estabilización de precios, a diferencia de lo que ocurre en el resto de España, e incluso en lo que va de 2017 se percibe cierto repunte», que pone de relieve la mejor situación del sector en Alicante.

Al respecto, José Antonio López llamó la atención sobre la rápida absorción del stock de suelo finalista disponible que, según un estudio de la tasadora, se agotará en 4,7 años, si no se desarrollan nuevos terrenos. Una situación que contrasta, por ejemplo, con los 15 años que tardarán en completarse los solares actualmente vacíos en Valencia.

Es más, tanto López, como Jesualdo Ros o el director territorial de Acciona Inmobiliaria, José Manuel Lorite, coincidieron en señalar que en las ubicaciones con mayor demanda ya se ha agotado o está a punto de agotarse el suelo finalista disponible, lo que empieza a generar cierta «tensión» en los precios.

Eso sí, Lorite mostró su confianza en que los promotores serán «capaces de tranquilizarse» y no se repetirá la desaforada subida de precios de los terrenos, que fue el germen de la burbuja. Al respecto, destacó que el sector sale de la crisis «mucho más profesionalizado» -el número total de promotores en España ha pasado de 60.000 a unos 15.000, según los datos que aportó-, y con mucha más transparencia en su funcionamiento.

También señaló que el cambio de tendencia en el sector es un hecho desde 2014 y que, a pesar de las espectaculares cifras de crecimiento que muestran los indicadores -motivados por la profundidad de la caída previa- a la promoción residencial «aún le queda mucho recorrido». La propia Acciona Inmobiliaria, por ejemplo, acaba de iniciar la construcción de la que es su primera promoción en Alicante desde el inicio de la crisis, un proyecto de 108 viviendas en el PAU1, junto a la Vía Parque.

Eso sí, el ejecutivo reclamó poner fin a la actual «inseguridad jurídica» -en referencia a los cambios urbanísticos del Consell- para que puedan desarrollarse los suelos pendientes.

Más calidad y más tecnología

Por su parte, el expresidente del Colegio de Arquitectos Antonio Maciá también coincidió en señalar el momento de recuperación que vive el sector inmobiliario, y aseguró que supone «una oportunidad» para avanzar en determinados parámetros. Así, destacó el «incremento de la calidad» que debe producirse en las nuevas construcciones, en parte motivado por las nuevas normativas, pero también por la mayor exigencia de los compradores.

También la cada vez mayor preocupación por la eficiencia energética de los edificios -el Día Mundial de la Arquitectura estará dedicado esta año a la lucha contra el cambio climático-; y, sobre todo, abogó por la necesidad de que las nuevas promociones se adapten a la nueva realidad tecnológica, con un mayor grado de incorporación de la domótica, y que también ofrezcan mayores posibilidades de personalización. Es decir, que dejen de ser viviendas estándar para que cada comprador pueda distribuir el espacio o ajustar las diferentes habitaciones a sus necesidades.

En este sentido, durante el debate se recordó que en Europa del Este y en otros países es habitual que las viviendas se entreguen únicamente con las paredes exteriores y el espacio señalado para la cocina y los baños, y es el comprador el que las finaliza a su gusto. Algo que los empresarios consideraron imposible de trasladar a España debido a la normativa para obtener las licencias de primera ocupación.

Otro de los puntos importantes del coloquio fue el que analizó el papel de la banca en la remontada del sector. Al respecto, el secretario general de Provia señaló que las entidades «han empezado a abrir el grifo» aunque, de momento, el flujo de crédito beneficia más al comprador final que al promotor. También el responsable territorial de Acciona Inmobiliaria señaló que «los bancos han aprendido» y, por ejemplo, ya no financian la compra de suelo ni conceden hipotecas por el 100% o más del valor de la casa, lo que hace que la demanda que accede a la vivienda sea más solvente.

En cuanto a la venta del stock que acumulan en cartera, José Antonio López recalcó que, si bien hace unos años eran las entidades las que dominaban el mercado -ante la necesidad de desprenderse rápidamente de importantes lotes de inmuebles «al precio que fuera»-, en la actualidad los bancos ya son sólo «un jugador más».

Durante el encuentro también se puso de relieve la enorme importancia que ha jugado el capital extranjero en la mejora del sector. Por un lado, a través de las inversiones que han realizado los grandes fondos internacionales que, tras una primera fase en que fijaron su interés en el segmento de las oficinas y los centros comerciales, ahora ven en el residencial una oportunidad de negocio, tal y como apuntó José Manuel Lorite. Y, por otro lado, en el caso de Alicante ha sido especialmente significativo el gran volumen de segundas residencias vendidas a ciudadanos europeos.

Así, también el responsable de Tinsa recordó que los extranjeros llegaron a acaparar hasta el 60% de las compraventas de viviendas que se efectuaban en la provincia en los años centrales de la crisis, un porcentaje que disminuye poco a poco -en la actualidad se sitúa en el entorno del 49%- a medida que se reactiva la demanda nacional. En cualquier caso, un porcentaje muy superior al de otros destinos turísticos, como Murcia o Almería, que también cuentan con un sector inmobiliario de peso.

En este sentido, Antonio Maciá recalcó la importancia que tienen las infraestructuras para captar a estos residentes europeos y que suponen la gran ventaja de Alicante con respecto a los anteriores. Una ventaja que se cimenta en la presencia de uno de los aeropuertos españoles con más conexiones con el extranjero, como es El Altet, pero también en unas buenas carreteras o unos buenos servicios sociosanitarios. Por eso, el arquitecto y subdirector de la Escuela Politécnica de la UA recalcó la necesidad de una mejora constante de todas estas dotaciones.

Eso sí, desde Provia Jesualdo Ros también reivindicó el importante esfuerzo comercializador que realizan los promotores de la zona, con constantes misiones a países europeos e importantes redes de ventas por todo el continente, como otro de los factores diferenciadores que explican la importancia del comprador extranjero en Alicante.

La ubicación es la clave

En cuanto a la tipología de vivienda que se demanda, los expertos y los representantes empresariales destacaron la importancia que ha adquirido la primera residencia en las nuevas promociones, en especial en las grandes ciudades como Alicante. Eso sí, al contrario que en épocas pasadas, no todo vale. «Ahora los compradores buscan viviendas con buena ubicación, en zonas asentadas en las que dispongan de servicios. La gente huye de los desiertos», señaló Lorite, en referencia a las numerosas urbanizaciones que proliferaron durante los años del boom en lugares apartados.

Por su parte, Antonio Maciá destacó la notable aceptación que tienen las viviendas que se rehabilitan en los centros históricos, siempre que los precios sean ajustados. Algo en lo que coincidió el director territorial de Acciona Inmobiliaria, quien recordó el buen estado en que se encuentran los cascos antiguos de ciudades como Málaga, en contraste con lo que suele ocurrir en la provincia, y pidió a las administraciones que supriman «trabas» a la hora de acometer este tipo de proyectos ya que, según dijo, en la actualidad la gran cantidad de exigencias que ponen los ayuntamientos «hacen inviables muchos proyectos».

En esta misma línea, el secretario general de Provia incidió en sus críticas a la Generalitat Valenciana por su empeño en modificar la legislación urbanística. «La Conselleria está centrada en hacer todo tipo de planes estratégicos y ya llevamos dos años y medio así, y eso significa parálisis», señaló Jesualdo Ros, quien insistió en que habrá problemas de disponibilidad de suelo si las cosas no cambian.

«Hay mucho miedo por parte de los promotores a desarrollar suelo nuevo porque hay mucha incertidumbre y los empresarios no quieren arriesgarse», coincidió también José Manuel Lorite quien, además, destacó el alto coste que puede tener recuperar muchos de los terrenos que se quedaron a medio urbanizar tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Así, recordó que en muchos planes de actuación urbanística «lo único que quedan son los bordillos», porque en los años de crisis han desaparecido los cables, el alumbrado público que se instaló o los bancos que se pusieron en las aceras.

Por su lado, José Antonio López también puso sobre la mesa la necesidad de planificar correctamente el desarrollo de nuevo suelo urbano para evitar los excesos cometidos hace una década. También Antonio Maciá abogó por encontrar «un punto de equilibrio» que evite que haya municipios que se queden sin solares disponibles pero también «la ocupación exagerada de suelo».

Lejos de una nueva burbuja

Sobre la posibilidad de que se esté gestando una nueva burbuja, todos los presentes coincidieron en rechazar este extremo y en señalar que las condiciones son muy distintas de las que se daban a principios de la pasada década. Así, para el secretario general de Provia la citada escasez de suelo puede ser el único motivo de «tensión» a corto plazo, pero en ningún caso dará lugar a una burbuja, según afirmó.

En la misma línea, el director de Levante-Baleares de Acciona Inmobiliaria, José Manuel Lorite, recordó que la construcción es un «sector cíclico», por lo que en el futuro habrá una nueva caída «pero en ningún caso de las dimensiones de la pasada». Para el ejecutivo, lo lógico sería que la producción de nuevas viviendas se mantuviera estable en el entorno de las 150.000 ó 180.000 unidades anuales durante un largo periodo de tiempo.

También sobre esta cuestión, José Antonio López señaló que la nueva regulación del sector financiero, con un aumento de los niveles de recursos propios exigidos, «ayudará a evitar que se genere otra burbuja», ya que impedirá las financiaciones sin sentido que se produjeron en la década pasada. Por último, el arquitecto Antonio Maciá también consideró improbable que se repita la situación aunque señaló que «es fácil olvidarse de lo ocurrido», por lo que llamó a todos los agentes implicados en el negocio inmobiliario a ser «precavidos» y a actuar con prudencia para que la historia no regrese.

Economía

Un momento histórico

El presidente de la Generalitat muestra su satisfacción por la decisión del Sabadell de trasladar su sede social a Alicante

El único que quiso a la CAM

El Sabadell ha duplicado su tamaño durante la crisis a base de aprovechar las oportunidades que brindaba la reestructuración del sector

El banco Sabadell aprueba cambiar su domicilio social a Alicante

La entidad aprueba cambiar su domicilio social a la provincia para mantenerse bajo el amparo del BCE y tranquilizar a inversores y clientes ante la escalada del conflicto catalán. La nueva dirección del banco será la antigua sede central de la CAM